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名古屋市守山区に市街地山林をお持ちのお客様。山林の相続税評価でお困りごとはありませんか?


★税理士でも難しい市街地山林の評価とは

名古屋市守山区、尾張旭市、春日井市、瀬戸市にお住まいで、相続された財産の中に市街地山林をお持ちのお客様。山林の相続税評価でお困りごとはありませんか?






山林の相続税評価

相続税における山林価額は、国税庁の定める財産評価基本通達に基づいて評価されます。



山林の評価方法について

私ども事務所のある名古屋市内では、土地の地目が山林というケースは多くはありません。ただ、まったく無い訳ではありません。最近、じっくりと時間をかけてお手伝いをさせて頂きました名古屋市守山区の相続案件では、土地の登記簿地目、現況ともに山林である、いわゆる市街地山林を評価する事案がありました。

守秘義務等の問題もありますので詳細は書けませんが、申告書作成にあたり何度も何度も現地確認を行ったうえで、税務署と評価方法についての議論を進めて慎重に評価を行いました。

その結果、宅地比準方式と比べて大幅に評価額の減額申告が認めら相続税の税額が減少する事となりました。この他にも、ご依頼された相続税申告の中では、愛知県内の瀬戸市や春日井市の申告で山林評価の相続税申告を行っております。

山林は場所や開発状況によって、市街地山林・中間山林・純山林の三種類に区分されます。分かりやすいように表にまとめてみました。


山林の区分 区分の基準 評価方法
市街地山林 市街地区域内にある山林 宅地比準方式
中間山林 市街地近郊や別荘地の区域にある山林 倍率方式
純山林 宅地価額の影響を受けない山林 倍率方式




山林の評価方法は2つ

原則として市街化区域にある山林は宅地比準方式により計算し、それ以外は倍率方式により計算します。その土地がどれに該当するのかについては、国税庁の定める評価倍率表に載っています。


倍率表.png

愛知県の場合は  http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h28/nagoya/aichi/ratios/city_frm.htm



1 宅地比準方式とは
該当の山林が宅地であると仮定し、その場合の価額から山林を宅地に転用するのに必要な造成費を控除し評価額を求めます。

山林が宅地であるとした場合の価額−造成費=相続税評価額

造成費(整地費、伐採・抜根費、地盤改良費、土盛費、土止費)は山林の地域に毎に国税局長が1u当たりの金額を定めています。地元愛知県の平成28年分の市街地山林の造成費は表のとおりです。
データは国税庁の財産評価基準書より抜粋。


1.平坦地の宅地造成費

工事費目 造成区分 金額
整地費
整地費 整地を必要とする面積1uあたり 600円
伐採・抜根費 伐採・抜根を必要とする面積1uあたり 600円
地盤改良費 地盤改良を必要とする面積1uあたり 1,400円
土盛費 土盛りを必要とする場合の土盛り体積1あたり 4,600円
土止費 土止めを必要とする場合の擁壁の面積1 53,200円



2.傾斜地の宅地造成費

傾斜度 金額
3度超 5度以下 10,600円/u
5度超10度以下 18,200円/u
10度超15度以下 25,200円/u
15度超20度以下 41,300円/u




2 倍率方式とは
山林の固定資産税評価額に「評価倍率表」に定めた倍率を掛けて評価額を求めます。 

固定資産税評価額 × 倍率=相続税評価額 




山林の評価額を計算する事は税理士でなくても出来るのか?

倍率方式による評価は難しくありません。但し、市街地にある山林(市街地山林)の相続税における土地価額の評価は非常に難しく、専門家である税理士でも評価件数が少ないのが実態です。よって、純山林、中間山林についてはご自分で評価する事は可能ですが、市街地山林をお持ちのお客様の場合には、評価額の計算に専門知識が必要となりますので、税理士に依頼した方が安心で確実です。



柳会計イメージ画像緑色

名古屋市守山区、尾張旭市、春日井市、瀬戸市にお住まいで、相続された財産の中に市街地山林をお持ちのお客様。相続税評価でお困りごとがありましたら、どうぞ柳和弘税理士事務所までご遠慮なくご連絡ください。


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