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土地価格の種類と違い

★土地の価格はひとつではありません。

俗に土地の価格は、「一物四価」とも、「一物五価」とも言われます。土地価格は、利用目的よって大きく下記の種類に分けられます。

(1)実勢価格
(2)公示価格
(3)基準地価
(4)路線価額
(5)固定資産税評価額

それでは順番に分かりやすく説明していきましょう。

(1)実勢価格(取引価格)は
、実際に売買取引されている価格のことです。公示価格を目安として、土地の形状や周辺環境、売買の時期や需給バランスなどの評価に加え、その地域の将来性なども総合的に考慮して評価されます。

現地周辺にある不動産屋さんに相談することで概ねの相場を調べることが可能です。


(2)地価公示価格は
、毎年1月1日現在の標準的な土地について、国土交通省が毎年3月に公表する更地としての価格のことです。不動産鑑定士が現地調査をおこない、土地の形状、周辺状況、駅からの距離やガス・上下水道の整備状況などを評価し、それを元に国土交通省の土地鑑定委員会から発表されます。

公示価格は民間取引における価格指標として利用されます。市区町村役場や図書館で調べることが可能です。


(3)基準地価は
、正しくは都道府県基準地標準価格と呼びます。7月1日時点での土地価格のことです。公示価格が毎年1月1日時点の価格であるのに対して、基準地価は各都道府県による7月1日時点の土地価格の調査です。9月下旬に公表されています。


(4)路線価額は
、主要道路に面した土地に対する国税庁の評価に基づきます。相続税や贈与税の申告時に必要となる税額計算の評価に使われます。通常、公示価格の80%程度に路線価は設定されています。

全国の税務署、又はWEBでも国税庁路線価図等閲覧コーナーで調べられます。
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm


(5)固定資産税評価額は
、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税の算定基準となる価格です。急激な公示価格の変動がない限り、通常3年毎に評価替えが行われます。通常、公示価格の70%程度に固定資産税評価額は設定されています。

各市区町村役場で調べられます。東京23区内は各都税事務所。

★地価の種類別一覧表

地価の種類 公示価格 基準地価 路線価格 固定資産税評価額
所管官庁 国土交通省 都道府県 国税庁 市町村
基準日 毎年1月1日 毎年7月1日 毎年1月1日 3年毎の1月1日
公表時期 3月下旬 9月下旬 7月初旬   4月初旬
利用目的 一般的な土地取引の公的指標、公共事業用地の取得価格算定に利用 公示価格の補完、地方公共団体等による買収価格の算定に利用 相続税贈与税の評価に利用  固定資産税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用



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